解读《民法典》系列：公共部分收入归业主享有

月下独酌

　　十三届全国人大三次会议5月28日表决通过了《中华人民共和国民法典》，6月1日，新华社授权全文播发这部法律，宣告“民法典时代”正式到来。

　　民法典共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则，自2021年1月1日起施行。民法典是新中国成立以来第一部以法典命名的法律，开创了我国法典编纂立法的先河，具有里程碑意义。

　　那么，在民法典时代，关于房地产行业的问题有何亮点，又将带来哪些影响呢？从本期起，晋江经济报将特别邀请专业律师，对民法典当中和我们息息相关的条款进行解读。

　　居住权首次亮相

　　此次民法典物权编创设了一个全新的物权——居住权。从字面来理解，居住权就是住户在特定房屋内居住的权利。

　　福建晋贤律师事务所律师康萍萍介绍，民法典物权编将其解释为对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。居住权增设的目的，就是要凸显房屋的居住属性，保障居住人尤其是老年人等弱势群体有房可住，并且以物权法律条文保护公租房的居住权益。

　　物权编第十四章第366条到371条整章新增编写了居住权的一应规定，明确了合同订立的要求及权利内容：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。一般包括下列条款：当事人的姓名或者名称和住所；住宅的位置；居住的条件和要求；居住权期限；解决争议的方法。居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权不得转让、继承。

　　“居住权一方面保护了公租房居住人、弱势群体等对房屋的居住属性有特别需求的人群，另一方面在一定程度上限制了房屋买卖和租赁。”康萍萍介绍，对于已登记设立的居住权人，其或有高于在后房屋买受人的实际占有、使用居住房屋的权限。但这并不代表房屋买受人的利益无法受到保障。物权编规定，居住权为登记设立，也就是说只有登记机关记录在册、予以载明的居住权才能合法成立。

　　　　明确共有部分收入权属

　　一直以来，小区电梯里播放的视频广告收益应该如何分配？社区外墙上悬挂的广告展板收益又该由谁享有……这些问题，以往都因为缺少法律明确规定成为业主和小区物业纠纷的一大根源。

　　康萍萍介绍，民法典物权编第282条使以上问题迎刃而解：“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”

　　该条出台后，一改小区公共区域收入归属不定、物业公司与业主之间矛盾不断的局面，此后小区电梯广告收入、外墙广告收入或者有约定的公共区域停车位收入等共有区域的红利收入在物业公司扣除一应成本后，均应归业主享有。